征收國有土地上房屋，會有一個評估的環(huán)節(jié)。房屋的評估時點的確定顯得尤為的重要，短期內(nèi)房屋的價格可能就懸殊幾十萬上百萬。征收決定的公告之日與作出補(bǔ)償決定之日的時間差距比較大，支付貨幣補(bǔ)償?shù)娜掌诤驮u估房屋價值之日的間隔時間較長，房屋的價值已經(jīng)有了明顯的波動，那么將無法保證被拆遷人的利益。

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》《國有土地上房屋征收評估辦法》等規(guī)定，市、縣級人民政府征收國有土地上房屋時，應(yīng)當(dāng)予以公平補(bǔ)償；公平補(bǔ)償?shù)幕疽笫遣坏陀诜课菡魇諞Q定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。

需要注意的是，我們收到的評估報告有效期通常只有一年，從估價報告出具之日起計。如果使用超過有效期的評估報告對您進(jìn)行安置補(bǔ)償，顯然是不具有公平性的。

那么確定國有土地上被征收房屋價值評估時點應(yīng)當(dāng)考慮的因素有什么呢？

最高人民法院在（2018）最高法行再202號中指出：

（1）注意當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場價格波動的幅度并考慮評估報告的“應(yīng)用有效期”。要參考《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》第二十六條規(guī)定，從估價報告出具之日起計，無正當(dāng)理由的，市、縣級人民政府一般宜在一年內(nèi)簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議或者作出補(bǔ)償決定。

（2）市、縣級人民政府未在一年內(nèi)作出補(bǔ)償決定，是否存在可歸責(zé)于被征收人的原因。

（3）補(bǔ)償決定時點明顯遲延且主要歸責(zé)于市、縣級人民政府與其職能部門自身原因的，同時房地產(chǎn)市場價格發(fā)生劇烈波動，按照超過“應(yīng)用有效期”的評估報告補(bǔ)償，明顯不利于被征收人得到公平補(bǔ)償?shù)模瑒t不宜再堅持必須以“征收決定公告之日”為確定補(bǔ)償?shù)脑u估時點。

（4）堅持《征補(bǔ)條例》第二十七條規(guī)定的事實房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償、后搬遷。

（5）征收房屋范圍是否過大，難以在一年內(nèi)實施完畢，并存在分期實施征收決定情形，且被征收房屋在強(qiáng)制搬遷前仍然繼續(xù)由被征收人正常使用等因素。

考慮到房地產(chǎn)市場價格的波動，評估機(jī)構(gòu)一般會將評估報告的有效期定為一年，有些房地產(chǎn)價格波動比價劇烈的地方，會縮短評估報告的有效期。所以無論是從公平的角度，還是從安置的效果來看，市縣級人民政府如果不在有效期內(nèi)安置，會減損被征收人的利益。

當(dāng)然，如果是非政府原因?qū)е乱荒陜?nèi)未作出補(bǔ)償決定，法院在審理過程中就會將被征收人的過錯考慮進(jìn)去。如果是主要是政府原因未能在評估報告有效期內(nèi)進(jìn)行安置補(bǔ)償，且明顯補(bǔ)償?shù)牟还剑筒恍枰哉魇諞Q定公告之日作為評估時點，需要注意的是明顯不公平，如果是不公平的程度比較輕，則不足以推翻“征收決定公告之日為確定補(bǔ)償?shù)脑u估時點”。

先補(bǔ)償，后搬遷的意思是先實際安置到位再搬遷，比如安置房已經(jīng)交付，貨幣已經(jīng)給付到位，簽訂協(xié)議并非“補(bǔ)償”。