征地拆遷法律服務工作中，我們發現，很多企業是通過租賃廠房的方式開展生產經營活動的。當租賃的廠房面臨拆遷的時候，對承租人的影響是比較大的，那么租賃的廠房遇到拆遷該如何補償？承租人可以獲得哪些補償？

簡單來說，租的廠房拆遷補償標準的計算公式為：貨幣補償金額=(市場單價X80%+價格補貼)X被拆除房屋的建筑面積。所依據的法律條文則是：《城市房屋拆遷管理條例》第十三條規定，拆遷租賃房屋的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協議。

具體來說有這么幾點需要說明的：

一、租賃的廠房遇到拆遷怎么補償？

租賃廠房遇到拆遷，可以主張停產停業帶來的損失。具體可以依據《國有土地上房屋征收與補償條例》的規定，租賃的廠房被拆遷的，承租人可以獲得的補償包括停產停業損失的補償、臨時安置補償費、搬遷費用等。

二、廠房拆遷的補償范圍

在法律實踐中，廠房拆遷補償主要包括三部分：

1、拆遷資產補償：主要涵蓋了無法搬遷的房屋、土地、地上附著物、建筑物，以及確實因為搬遷損壞的機器補償。

2、拆遷費用補償：包括搬遷前期費用和搬遷過程中發生的停工費用、機器設備調試修復費用以及物資的拆卸、包裝和運輸等費用。

3、對于拆遷政策產生的獎勵費用：包括拆遷獎勵費、速遷費等等。

在拆遷過程中，拆遷人為了加快拆遷進度，往往會采取速遷獎勵的辦法鼓勵被拆遷人、承租人盡早簽訂拆遷安置補償協議，搬出拆遷范圍。獎勵費用金額的大小，由拆遷人根據拆遷實際確定，也可由拆遷人、被拆遷人、實際承租人之間協商確定。應當注意的是，如果被拆遷廠房的所有人和使用人發生分離時，獎勵費用應當支付給實際使用被拆遷廠房的承租人。

廠房搬遷是個繁重的工程，需要重新找合適廠房、搬運器械設備等等，主要是不可避免的需要停業停產一段時間，這就給工廠帶來了直觀上的經濟損失，因此，租賃的廠房遇到拆遷，也應該對承租人進行合理補償。

值得注意的是，除了以上這幾項基本的搬遷補償外，根據各個地方不同的政策規定，以及拆遷項目對自身造成的實際影響，承租人應注意自己可能獲得的以下拆遷補償：

1、因拆遷造成公司企業不得不解聘公司員工時，公司應當依據勞動合同及勞動法的相關規定，獲得解聘員工的安置補償費用;

2、有的地方出于保障拆遷順利進行的目的，會下達對積極配合拆遷工作提前搬遷者給予提前搬遷獎勵費的地方政策。

不過，在實踐中企業面臨的第一個難題就是該如何證明自己具有接受補償安置的主體資格，并與拆遷征收行為具有法律上的利害關系。根據本文開頭列舉的相關法律規定內容，對于并非廠房的所有權人的企業來說，其并不是嚴格意義上的被征收人，此時拆遷方往往不會直接面對企業商談拆遷補償安置問題，很多企業還因此面臨著拆遷方與出租方的共同施壓，正常生產經營活動受到極大的負面影響。

為了消除這些不利因素并平等地坐到談判桌上，企業需要通過一些法律程序，如針對租賃合同提起相關訴訟等，證明自己與拆遷征收行為有利害關系，自己作為利害關系人有權參與意見。讓拆遷方明白，拋開企業單獨和出租方談補償問題是不完整的，也無法真正解決拆遷過程中出現的矛盾爭議。