近幾年來，隨著我國社會的不斷發展，房地產行業的前進遇到了供求關系大不平衡，新建房子越來越多，想購買者同樣很多，但是價格居高不下，老百姓購買力無法滿足購房需求，這個時候一個新興名詞，走進了千家萬戶——“棚戶區改造”，一來可以改善人們的居住環境，二來可以大面積的“去庫存”，拉動國民經濟。就這樣棚戶區改造也成為了當下社會人們所關注的問題之一。在一些地區的棚戶區改造過程中，沒有考慮具體的房屋情況，將一些農村房屋也納入了棚戶區改造的行列。那么農村屬于棚戶區改造的范疇嗎？

一、棚戶區改造，到底是什么？

(一)必須明確，棚戶區改造沒農村什么事。若宅基地上的房“被棚改”了，則十有八九是有問題的。

為什么這么說？

從2009年的《關于推進城市和國有工礦棚戶區改造工作的指導意見》，名稱中即可看出棚戶區改造僅包含兩類位置的房屋：一是城市范圍內的國有土地上房屋;二是國有工礦區。顯然，是沒有農村集體土地上房屋。

在2013年的《國務院關于加快棚戶區改造工作的意見》中，將棚戶區改造分為了4類：城市棚戶區改造、國有工礦棚戶區改造、國有林區棚戶區改造和國有墾區危房改造。農村集體土地上房屋，依舊不屬于棚戶區改造的范疇。

很多城中村“被棚改”，其實是違背了這個指導意見的，因為城中村的土地，實際上也是集體土地。但是由于一些城中村、城邊村確實已與繁華的都市相接壤，并且存在連片密集的、有安全隱患的簡陋住房，所以也被列入了棚改計劃。

所以，如果農村集體土地的房屋“被棚改”，那一定是征收方看中了這塊地，想搞商業開發。在沒有經過審批的情況下，私自將集體土地“轉換”為國有土地，打著“棚改”的旗號，把宅基地給“商業開發”了，這種行為是嚴重違反《土地管理法》和《土地管理法實施條例》的。

(二)哪些房子才是棚戶呢？

這個問題相當重要，但是，法律上并無明確的界定。實務中，所謂“棚戶區”，一般指的是簡易房屋和棚廈房屋集中區，也就是城市中抗震、防火、防洪性差，居住擁擠，功能差、居住環境差、無道路、無綠化、無公共活動場地、采光通風差的房屋集中的地方。可是，這兒差、那兒差，都沒有任何的標準，說你差你就差，不差也得差，不少好好的房子”被棚戶”，就是這樣來的。

碰到這種情況怎么辦？

1、一定要明確，棚戶區改造拆遷的進行，須嚴格依據《國有土地上房屋征收與補償條例》的規定。因此，棚改絕不是如騰退一般的法外之地，而是有法可依，有法必依的征收項目中的一類。

2、棚戶區改造拆遷，禁止強拆強遷。若要對被征收人的“棚戶”實施強拆，政府必須先下征收補償決定，再申請法院強制執行。實踐中因為是“棚子”就隨便推、拆的情形，是嚴重違法的。

3、對于明顯不屬于棚戶區，而被硬塞進這個“筐”里的征收項目，被征收人可考慮，起訴征收決定，看是否可將其撤銷。

(三)貨幣化安置和實物安置是怎么回事？

簡單說，貨幣化安置就是給錢，自己拿錢去買房，而實物安置就是給房，給你回遷房或者換同等房，孰好孰壞，其實因人而異。

(四)最后，提醒把握住兩點，以應萬變：

1、要房還是要錢，堅持自己選：

錢和房各有利弊，還需自身權衡清楚。需要提醒的是，交付在建期房的時間可能因各種客觀原因而延后，被拆遷人可能由于他人的一些做法、選擇，而面臨長期在外過渡的情形。

2、補償安置方式，慎選“購房券”：

購房券的性質，更接近于實物安置，即它只能用來買房，而很難再兌換成現金。而在實際使用中，因其所面臨的種種限制、附加義務，已廣為被征收人所詬病，由“券”到“房”的過程，不是順途。

二、棚戶區改造，房屋置換比例：

(一)計算方式：

1、“一刀切”的安置方式：

通常，進行安置，只依照被征收房屋的面積大小。而比例的常規描述，通常為“1：1”或者“1：1.x”，但需明確的是，房屋產權置換要綜合房屋的市場價值和置換的房屋價值來綜合判斷，如果是異地搬遷，那么，這種1：1.x的比例不一定就是合理的補償。

2、“置換系數”：

很多拆遷戶在計算置換房屋面積時，可能會碰到置換系數這個問題，置換系數可能存在一個，也可能存在多個，通常以房屋新舊程度、結構、面積等不同的因素設置置換系數。舉個例子：90平米的老房子，在進行棚戶區改造時，若是置換房屋，可能會發生這樣的情況，若是平房可能會有一個上調系數，通常為1.x，然后在根據房屋結構，比如磚混、磚木、鋼混等不同結構在設置一個系數，最后，可能還存在一個關于房屋置換的總系數，通常這些系數都在1以下，所以，最后可獲得的面積一般都無法達到1：1。

3、房屋面積+人口的安置方式：

因棚戶區改造屬于老城區，人口較為密集，所以，被拆遷戶，可能遇到以“購房指標”的形式，計算房屋產權安置。比如：家里每個安置人，可享多少平米的安置房購買指標，再根據被拆遷房屋的貨幣補償，進行結算，多退少補。

(二)因法律對棚戶區改造的概念、補償標準，無明確的規定，在實踐中，常會遇到，征收方將棚戶區改造的標準、制定得十分混亂。同時，還存在著，以棚戶區改造的名義，進行商業開發、且補償不合理的情況。而拆遷戶要注意的是，無論是怎么計算，都要注意標準的依據，具體如下：

1、國有土地上房屋(城市內房屋，包括城中村的房屋)的補償標準，通常按照“市場比較法”，即可以參考就近區位類似結構的商品房的價格。

(1)在《國有土地上房屋征收與補償條例》中：

第十七條規定，作出房屋征收決定的市、縣級政府，對被征收人給予的補償包括：被征收房屋價值的補償;因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;因征收房屋造成的停產停業損失的補償。

第十九條規定，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日，被征收房屋類似房地產市場價格。

(2)2014年8月29日，最高法公布的全國法院征收拆遷10大典型案例中，也明確了“要保證被征收人在房屋被征收后居住條件生活質量不降低為準”。

雖然，各地在制定標準時，常會將補償標準，制定的特別復雜，但并不影響被征收人、按照此法計算自己的補償數額。

2、棚戶區內集體土地房屋征收拆遷補償標準：此房屋(城郊、城鄉結合部的房屋)，雖屬于集體土地上的房屋，但因位于城市規劃區內，可參照國有土地上房屋征收拆遷補償標準，予以安置補償。

根據《最高人民法院關于審理涉及農村集體土地行政案件若干問題的規定》第十二條第2款規定：征收農村集體土地時未就被征收土地上的房屋及其他不動產進行安置補償的，補償安置時房屋所在的區域已經納入城市規劃區的，那么土地權利人請求參照執行國有土地上房屋征收補償標準的，人民法院一般應當應予支持，但應當扣除已經取得的土地補償費。