房屋拆遷中，一些被拆遷人都會咨詢我們拆遷律師一些問題，我們收集了一下問題，問的最多的當屬于“被拆遷人房屋要拆遷，但是不知道是什么樣的拆遷補償政策”到底該怎么辦？還有一些問題是，部分地區的拆遷補償還是按照幾年前的標準補償，這樣是否合理合法？被拆遷人最關心的是拆遷補償的問題，這也是關系到被拆遷人的直接經濟利益。

補償原則-國有土地上房屋征收

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條規定，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。

也就是說，對于國有土地上房屋被征收的，補償標準的確定原則主要有兩個，其一是評估時點的類似房地產市場價格;其二是具有相應資質的房地產價格評估機構的評估定價。

要特別說明的是，實踐中部分被征收房屋并沒有可依據的類似房地產市場交易價格可以參考，該類情況下，確定拆遷補償時對評估結果的倚重性會更強，在該類情況下被拆遷人要尤其重視評估程序的合法性問題以及評估結果是否準確。

綜上所述，原則上國有土地上房屋征收最終補償價格的定價依據應當是在充分考慮分戶評估結果的基礎上參考房屋的市場交易價格，對房屋包括裝飾裝修補償、搬遷費、臨時安置費、其他獎勵費用進行充分補償。另外對于營業性用房還要給予充分的停產停業損失補償。

補償原則-集體土地房屋征收

《國務院辦公廳關于進一步嚴格征地拆遷管理工作切實維護群眾合法權益的緊急通知》中明確指出，征地涉及拆遷農民住房的，必須先安置后拆遷，妥善解決好被征地農戶的居住問題，切實做到被征地拆遷農民原有生活水平不降低，長遠生計有保障，嚴格執行規定程序和補償標準。

對于集體土地征收和集體土地上房屋拆遷，最重要的一條原則性規定就是“被征地拆遷農民原有生活水平不降低”。在這一基礎上，我們分別來看關于集體土地征收和房屋拆遷的原則性規定。

征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。

征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產值的六至十倍。

每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前三年平均年產值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前三年平均年產值的十五倍。

征收其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準規定。被征收土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區、直轄市規定。

也就是說，根據現行《土地管理法》規定，確定集體土地征收補償數額的依據主要是被征收土地的年產值，以及地方政府依據耕地補償標準規定的具體補償標準。

對于集體土地上房屋拆遷標準的確定，由于集體土地上房屋的交易條件相對嚴格，只能在本集體經濟組織內流轉，難以找到可以作為參考的市場交易價格，實踐中重要在遵守《土地管理法》、《土地管理法實施條例》相關規定的前提下參照《國有土地上房屋征收與補償條例》的規定，根據地方性法規、規章進一步確定。

具體補償公式

在了解了國有土地上房屋征收補償與集體土地征收房屋拆遷補償原則性規定后，要帶大家進一步明確我們該如何計算具體的拆遷補償。

國有土地上房屋的補償公式大致可以理解為，貨幣補償數額=房屋征收補償價格(參考評估結果和市場價格)+室內裝修裝飾補償+搬遷費補償+臨時安置費補償(過渡費)+停產停業損失補償+其他獎勵性補償+產權調換差價值(可能為負值)。

對于產權調換差價值大家可以理解為由于補償方式分為貨幣補償和產權置換補償兩種，在以上公式的基礎上，根據被拆遷人具體選擇的具體補償方式可能出現在優惠政策價格的基礎上部分或全部折算為安置房購房款。

單純選擇產權置換補償方式的情況下確定安置房補償標準主要依據置換比例，通常情況下如果安置房的地段等與被征收房屋類似的，面積置換比例不低于1:1，當安置房與被征收房屋有較大差異時，置換面積的比例也有可能高于1:1。

集體土地征收補償的構成公式主要是，征地補償=土地補償費+地上附著物和青苗補償+安置補助費+其他補償費用。

其中地上附著物和青苗補償、安置補助費補償部分歸被征地農民所有，安置補助費的實現形式可能是貨幣補償也可能是社保等安置形式。土地補償費歸集體經濟組織所有，被征地農民根據集體經濟組織通過村民會議確定的分配方案參與土地補償費的分配，通常最終得到的該部分補償分配比例不少于百分之八十。

集體土地上房屋拆遷的補償公式一般為，拆遷補償數額=被拆遷房屋重置成新價+宅基地區位補償價×合法宅基地面積+裝飾裝修補償+搬遷費補償+補助費+其他獎勵性補償

根據部分地方規定，有條件的地區可以按照土地管理法律、法規和規章的規定，另行為被拆遷人審批宅基地冰補償重置成新價。另外，在被拆遷人選擇產權置換的補償方式時，根據具體征收補償方案的內容應按照不低于1:1的置換比例進行產權置換。

實踐中大家要套用公式具體計算補償數額，還少不了三方面的重要依據，一是分戶評估報告;二是相關征收項目的具體征收補償方案;三是據以確定補償公式中所涉單價的確定依據，如地方性法規、規章，以及最新確定的片區價格等。

對于這部分資料信息，被拆遷人可以主要通過兩個途徑獲取，一是行政機關發布的相關征收公告和補償方案公告;二是地方國土資源部的官方網站的征地信息公開欄目。

在結合公式計算出大致的補償價格后，被拆遷人如果要在底線之上爭取更高的補償價格，更依賴于被拆遷人的談判技巧和對項目信息及其他相關法律法規的進一步了解。