遇到土地征收拆遷時，有些征收方熱衷將被拆遷人的房屋認定為是違章建筑，不管被拆遷戶的房子是不是合法，他們會找錯、找問題以證實其是違章建筑，那樣就能理所當然的把拆遷補償壓得很低或不給補償，或是不由分說地強制拆遷解決。許多被拆遷人因為缺乏法律知識，在碰到這樣的事情時手足無措，要想維權卻找不到方向，以致合法權益受損。本文將圍繞違章建筑拆除管理規定進行解讀，希望對被拆遷人有所幫助。

一、違章建筑的認定

違章建筑一般可以被分為兩類：

一是違反《土地管理法》等未取得建設用地使用權而建造的建筑物;

二是違反《城鄉規劃法》等未獲得規劃許可或者違反規劃許可，擅自在自己享有建設用地使用權的土地上建造的建筑物。

此外，實踐中還存在“小產權房”的提法。所謂小產權房，是指違反法律規定，通過租賃、占用等方式在農村集體所有的土地之上建設的房屋。小產權房并非法律術語，它實際上屬于違章建筑的具體類型，即沒有取得建設用地使用權而建造的違章建筑。

在城鄉建設管理的實踐中，常有無證房或證件不全的房屋被當作違章建筑而無償拆除，由此引起的矛盾不計其數。如何看待無證房或證件不全的房屋，是困擾執法人員和相關負責人的難題。

二、違章建筑的處理

《物權法》第三十條規定：“因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。”這一規定確立了建筑物物權，無證房或證件不全的房屋應不再一律認定是違章建筑，在一定程度上規范了違章建筑的界定與處理。怎么來解決拆與建的矛盾？作為管理者，應當準確理解《物權法》第三十條的規定。合法建造應是指建造時符合當時的規定，絕不是指現在的規定。

對違章建筑的界定與處理應把握以下三條：

第一，法律依據是關鍵。不予補償的”違章建筑”是指依照法律規定應當無償拆除的建筑。所以，只有違反建造時的法律依據，才能確定是”違章建筑”。否則，就違背了《物權法》第三十條之規定。

第二，是否違章必須由法律授權的機關界定。是否違章這個話不應該是隨便哪個機關都能說的，因為說一棟房子是違章建筑，必須是法律授權即有權的執法機關才能界定。

第三，對違章建筑一定要依法嚴格處理。我們前面找到了法律規定，又找到了有權的執法機關做出界定，那還是不夠的，因為我們的法律對違章建筑的處理是不同的。不把握分寸，則可能寬嚴皆誤，因此執法當慎之又慎。

三、拆除違章建筑的規范程序

拆除違章建筑應當嚴格執法，如果程序不合法，一旦違建當事人提起行政復議或訴訟請求，將會造成國家賠償，導致拆違工作出現被動局面。在拆除違章建筑前，城鄉規劃部門必須完善執法程序，認定違章建筑。根據城鄉規劃法的規定，現將拆除違章建筑的程序詳解如下。

(一)調查取證

1、對群眾舉報、日常巡查發現、領導批辦、媒體曝光的違章建筑，必須要有影像資料以及與違建當事人的談話詢問筆錄，當事人不配合的要取證人證言等證據。整個調查取證工作，城鎮規劃區的由縣(區)規劃部門承擔，鄉村規劃區的由鄉鎮政府承擔，鄉鎮政府不能獨立完成的，區規劃部門派人員參與指導調查。

2、調查違建當事人的基本情況。包括姓名、性別、年齡、職業、家庭人口狀況(每個成員的基本情況)、主要經濟來源，除修建的違章建筑外，是否還有房屋，住房面積多大、違章建筑的用途(出租、自用、自住)等。

3、現場勘驗記錄。違章建筑坐落于××路(街、巷)××號，或者×鎮×村×組(自然村)×號，多大面積，什么結構，修建時間。

4、調取城市、鎮建設總體規劃和控制性詳細規劃，確定規劃區。還要到房管部門查詢該建筑的登記材料。

(二)認定違章建筑

規劃部門調查取證工作完成后，根據相關法律、法規，對涉案房屋作出是否屬于違章建筑的認定。鄉鎮政府的調查取證工作資料要報縣級規劃部門審查指導，避免鄉鎮政府不知曉當事人已直接在縣級規劃部門辦理鄉村規劃建設許可證。

(三)作出責令限期拆除決定

1、依照《城鄉規劃法》第六十四條規定，對違章建筑進行調查取證，不違反城鄉規劃但沒有辦理規劃建設審批的建筑，屬于程序性違章建筑，可以要求限期改正及罰款，補辦相關行政許可手續;

違反城鄉規劃的建筑，屬于實體性違章建筑，作出《責令限期拆除違章建筑決定書》。行政相對人逾期未自行拆除違章建筑的，有關部門采取強制拆除等措施。

2、擬作出責令限期拆除決定的，應當使用統一的事先告知書，告知當事人相關的事實、理由和依據以及所享有的陳述、申辯權利。

3、當事人在事先告知書規定的期限內提出陳述、申辯的，拆違實施部門應當聽取其意見，并做好記錄。對當事人提出的事實、理由及其證據，拆違實施部門應當在二十日內進行復核。當事人提出的事實、理由成立的，拆違實施部門應當予以采納;規劃部門不予采納的，應當說明理由通知當事人。

4、當事人未在規定期限內提出陳述、申辯，或者當事人提出的事實、理由不成立的，規劃主管部門應當作出責令限期拆除的書面決定。

(四)下達執法文書

1、縣(區)規劃部門或鄉、鎮人民政府應當依法將事先告知書、責令限期拆除決定等執法文書送達當事人。當事人難以確定或者難以送達的，可以采用通告形式告知。告知期限自通告發布之日起不少于十日。

2、到場下達執法文書的人員，必須是兩名以上持有行政執法證件的人員。

3、對當事人配合的，要有影像資料。

4、對當事人不配合、不簽收的，一是到場工作人員要在回執單上簽字，并注明當事人拒簽字樣;二是將執法文書張貼于違建當事人的門上或所修建的違章建筑物明顯位置，并通過影像資料鎖定證據;三是邀請當地村組負責人到場見證送達情況。

(五)強制拆除的審批

縣(區)規劃部門收集資料，按照案卷卷宗制作的相關要求，制作報批卷宗，然后按程序報批。由政府法制部門審查后以縣(區)政府的名義責令城鄉規劃局或城市管理局組織強行拆除。

鄉鎮人民政府查處的違章建筑由鄉鎮人民政府依據《城鄉規劃法》第六十五條的規定，自行決定組織強拆。

(六)制作拆除方案

1、市或者縣(區)級人民政府責成有關部門強制拆除違章建筑的，應當在強制拆除的七日前發布通告。

2、各鄉、街道辦事處自行組織實施拆除的違章建筑由各鄉、街道辦事處按照縣級拆違程序制作拆除方案。

3、縣(區)城市管理執法局負責組織拆除違章建筑的，由縣(區)城市管理執法局制作拆除方案。

(七)實施拆除和驗收

1、縣(區)政府責令城管執法部門實施強制拆除的，城管執法部門作為牽頭單位組織實施，涉及到的部門予以配合。

2、拆違行動結束后，實施拆除工作的城管部門或鄉鎮應通知縣(區)規劃部門現場進行驗收。

(八)結案歸檔

違章建筑拆除后，規劃主管部門將認定違章建筑和責令限期拆除違章建筑案卷材料收回歸檔。城管執法局作為組織實施的責任單位，應將強制拆除文書資料整理，寫出結案報告，制作強制拆除違法卷宗歸檔。

此外，即使被認定為違章建筑，也不是必然面臨被無償拆除的法律后果。根據城鄉規劃法六十四條的規定，對違章建筑的行政處罰包括限期改正并處罰款、限期拆除、沒收實物或者違法建設并處罰款。

三種處罰方式看起來屬于行政自由裁量權，但是，行政機關在作出行政處罰決定時應當充分考慮比例原則，即違法嚴重程度與行政處罰輕重成比例，對于存在時間長，拆除會造成重大損失的應當考慮罰款，補辦手續的方式去處理。