我們就根據新修訂的《土地管理法》等法律，幫大家梳理哪些情形可以對農村土地及住房進行征收，以及農村土地及住房征收應遵循的法律原則、征收程序以及補償標準等農村土地征收的法律規定。

一、哪些情形可以對農村土地及住房進行征收

2020年1月1日，事關經濟社會發展和民眾權益，更事關億萬農民切身利益的新修正《土地管理法》開始全面實施。這次新修正的《土地管理法》，被稱為“農村土地制度實現重大突破”。

農村宅基地和住宅是農民的基本生活資料和重要財產，也是農民的安身立命之本。隨著城鎮化的快速發展，農村征地拆遷活動越來越頻繁。但由于農村土地征收法律制度欠缺，社會矛盾也較為突出。為了讓農民兄弟對土地權利吃下“定心丸”，新修訂的《土地管理法》首次對因公共利益征收農村土地進行了明確界定。土地不能隨便征收，要以遵循公共利益為前提，并采用在法律中明確列舉的方式說明哪些屬于可以對農村土地進行征收的公共利益，沒有列入列舉范圍的情形不得征收農村土地。

《土地管理法》第四十五條規定，為了公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收農民集體所有的土地的，可以依法實施征收：

(一)軍事和外交需要用地的;

(二)由政府組織實施的能源、交通、水利、通信、郵政等基礎設施建設需要用地的;

(三)由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、生態環境和資源保護、防災減災、文物保護、社區綜合服務、社會福利、市政公用、優撫安置、英烈保護等公共事業需要用地的;

(四)由政府組織實施的扶貧搬遷、保障性安居工程建設需要用地的;

(五)在土地利用總體規劃確定的城鎮建設用地范圍內，經省級以上人民政府批準由縣級以上地方人民政府組織實施的成片開發建設需要用地的;

(六)法律規定為公共利益需要可以征收農民集體所有的土地的其他情形。

二、農村土地及住房征收方面的法律原則

農村宅基地和住宅對于農民兄弟而言是最為重要的財產，也是農民兄弟的安身立命之本。農民兄弟若失去了土地和住宅，將成為沒有保障的人員，可能引發重大社會風險和矛盾。正是基于上述認識，國家高度重視被征地農民權益的保障，在新法第四十八條明確規定了農村土地及住房征收方面的法律原則。

《土地管理法》首次明確了土地征收補償的基本原則，第四十八條第一款規定“保障被征地農民原有生活水平不降低，長遠生計有保障。”第四款規定“對其中的農村村民住宅，應當按照先補償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償等方式給予公平、合理的補償，并對因征收造成的搬遷、臨時安置等費用予以補償，保障農村村民居住的權利和合法的住房財產權益。”

三、農村土地及住房征收方面的法律程序

為了保障被征地農民的合法權益，新修訂的《土地管理法》完善了農村土地征收程序，對農村土地及住房征收方面的法律程序進行了明確規定，將原來的批后公告改為了批前公告，從而使被征地農民在整個過程中有了更多參與權、監督權和話語權。筆者根據新修訂的《土地管理法》對征收程序梳理如下：

1、征收土地啟動公告

公告后開展土地現狀調查和社會穩定風險評估。征收土地啟動公告應當在擬征收土地所在的鄉(鎮)和村、村民小組范圍內發布，公告時間不少于30日。

2、土地現狀調查

調查的內容包括土地的權屬、地類、面積，以及農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的權屬、種類、數量等信息。針對丈量和登記錯誤的行為被征收人一定要及時提出異議，如果證件上的面積和實際面積不符，一般是按照實際面積來進行丈量登記。

3、社會穩定風險評估

這是農村土地征收程序新增加的，該評估結果是地方市、縣政府申請土地征收的重要依據。

4、編制征地補償安置方案并公告

征地補償安置方案包括征收范圍、土地現狀、征收目的、補償標準、安置方式和社會保障等內容，縣(市)人民政府應當在擬征收土地所在的鄉(鎮)和村、村民小組范圍內發布征地補償安置公告，公告時間不少于30日。

5、聽取被征地農民的意見

如多數被征地的農村集體經濟組織成員認為征地補償安置方案不符合法律、法規規定的，縣級以上地方人民政府應當組織召開聽證會，并根據法律、法規的規定和聽證會情況修改方案。

6、征地補償登記

擬征收土地的所有權人、使用權人在公告規定期限內，持不動產權屬證明材料辦理補償登記。

7、預簽征地補償安置協議

縣(市)人民政府與被征收土地的所有權人、使用權人預簽協議，協議一般會注明征收被批準后生效。補償方案里會詳細的寫明此次征地補償標準，如果被征收人對批準或者補償方案有異議的可以提起行政復議或者提起訴訟。

特別提示：

(1)空白協議不要簽署;

(2)千萬不要輕信口頭承諾，安置補償協議里沒有寫明的不要簽署;

(3)協議內容一定要細細審查，包括補償款以及安置房的交付時間、區位以及違約責任等條例一定要體現在協議里。

8、征地補償安置決定

對個別未簽訂征地補償安置協議的，縣(市)人民政府應當依據征地補償安置方案和補償登記結果作出征地補償安置決定。

9、市、縣政府申請土地征收，逐級上報并獲得審批

除了以往的“一書四方案”外，新增社會穩定風險評估、征地補償安置決定程序。

10、縣級以上地方人民政府公告征地批復，根據公告組織征收

申請土地征收的地方人民政府應當將土地補償費、安置補助費、農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用以及社會保障費用等足額預存，未足額預存的，不得申請土地征收。

11、強制執行

如果被征收土地所有權人、使用權人在規定的期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在規定的期限內又不騰退的，由縣(市)人民政府依法申請人民法院強制執行。

在上述征收程序中，農民的權利得到更多的保障，農民也應該在征收程序中更多的參與，在涉及自身利益的土地現狀調查階段和征地補償安置方案階段更應當重點加以關注并積極表達自己的訴求。

四、農村土地及住房征收的補償標準

新修訂的《土地管理法》在原來的土地補償費、安置補助費、地上附著物三項基礎上，新法又增加了農村村民住宅補償和社會保障費，從法律上為被征地農民構建了一個更加完善的保障體系。

1、土地征收補償費。新修訂的《土地管理法》改變了過去以土地征收的原用途來確定土地補償、以年產值倍數法來確定土地補償費和安置補助費的做法，以區片綜合地價取代原來的土地年產值倍數法。

征收農用地的土地補償費標準由省、自治區、直轄市通過制定公布區片綜合地價確定。區片綜合地價綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產值、土地區位、土地供求關系、人口以及經濟社會發展水平等因素，由當地省政府制定區片綜合地價，并且至少每三年調整或者重新公布一次。

2、安置補助費。征收農用地的安置補助費標準由省、自治區、直轄市通過制定公布區片綜合地價確定。區片綜合地價綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產值、土地區位、土地供求關系、人口以及經濟社會發展水平等因素，由當地省政府制定區片綜合地價，并且至少每三年調整或者重新公布一次。

3、地上附著物。征收農用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補償標準，由省、自治區、直轄市制定。

4、農村村民住宅補償。對農村村民住宅，應當按照先補償后搬遷、居住條件有改善的原則進行補償。如果被征收人選擇宅基地建房，那么征收方需要為被征收人安排宅基地用于重建房屋;如果被征收人選擇安置房，應按照合法房屋的實際面積和安置房面積1:1的比例進行置換，有的地方會以更高的比例置換。如果置換比例低于1:1，則補償不合理;如果被征收人選擇貨幣補償，一般是由宅基地地價+房屋重置成新價+裝修裝飾補償+搬遷、臨時安置等費用構成。

5、社會保障費。縣級以上地方人民政府應當將被征地農民納入相應的養老等社會保障體系。被征地農民的社會保障費用主要用于符合條件的被征地農民的養老保險等社會保險繳費補貼。