6.1.1 收益還原法

（1）確定年總收益時，在缺少經營收益資料時，可采用具備可比性的當地類似產業的客觀經營收益數據，經過必要的校核修正，測算待估宗地的收益水平。

（2）確定年總費用時，鑒于各地執行的土地稅費政策和標準存在差異，應按照當地相關規定計算。

（3）確定還原率時，當有可比的集體建設用地交易資料時，宜通過從交易資料中提取的土地純收益與價格比率法測算還原率；因缺乏適用的市場交易資料而選擇其他方法測算還原率時，考慮交易主體的市場風險偏好等影響，集體建設用地的還原率通常略高于同區域同類型國有建設用地，一般上浮比例不超過3個百分點。

6.1.2 市場比較法

（1）無集體土地交易實例時，不得采用市場比較法。當同一區域或同一供需圈內，三年以內的可比實例不足3 例時，可適當擴大實例搜尋范圍，放寬時間選擇年限；需要增加比較實例來源時按照先調整范圍后調整時間的原則處理。當可比實例距評估期日的時間較長時，應關注不同時期集體土地市場環境的變化，進行必要的修正。

（2）區域因素修正中，除考慮常規因素外，還應關注體現集體建設用地空間分布特征及影響其價值水平的特色因子，例如：在繁華程度因素中，考慮距中心城鎮、鄉村居民點的距離；在交通條件因素中，考慮公交線路、縣道及鄉村道路的影響；在基礎公共設施因素中，考慮娛樂活動站所、鄉村旅游設施、零售點、固定的物流配送中心等。（3）個別因素修正中，應充分考慮宗地的產權差異、利用方式差異等因素對地價的影響。

6.1.3 剩余法

（1）確定待估宗地最有效利用方式，應根據宗地所在區域的國土空間規劃及相關專項規劃、詳細規劃等所確定的規劃條件，并結合估價對象實際可行的利用方式進行。

（2）確定開發周期時，原則上不超過3 年。

（3）測算開發成本各項稅費時，應考慮集體經營性建設用地與國有建設用地的差異，稅費項目和標準依據當地相關規定取值。

（4）在確定利潤率時，應結合集體經營性建設用地區位及產業經營風險對利潤率的影響客觀確定。

6.1.4 成本逼近法

（1）確定土地取得費時，應結合所處區域的用地結構，合理分析確定土地取得的客觀方式。對于通過農用地轉用形成的新增集體建設用地，參照集體農用地價格評估方法確定土地取得費。對于通過舊村改造、土地整治、增減掛鉤等調整后形成的新增集體建設用地，運用成本逼近法時應考慮建新區和拆舊復墾區與之直接相關的客觀成本費用；各類涉地指標費用不應納入。確需參照征地相關費用時，應注意分析集體建設用地與國有建設用地在成本構成上的差異，不應包括其中對土地所有權轉移的補償費和僅在征地環節發生的稅費。

（2）確定土地開發費時，在地價定義設定的開發程度范圍內，由各方投資完成的區域客觀開發費用均應計入；具體取值標準可借鑒或采用同區域土地開發費用客觀水平。

（3）確定相關稅費時，應根據當地具體的政策規定確定稅費項目及標準，對于從土地增值中提取的稅費項目（例如：土地增值收益調節金、土地增值稅等）不應計入相關稅費。

（4）測算利息時，利率的確定宜考慮土地開發領域金融政策的影響。

（5）在確定土地增值時，應綜合考慮土地用途的改變、土地開發后所能達到的基礎設施水平、周邊設施的完善程度、宗地的規劃限制性條件、土地權利的限制性因素等。

6.1.5 公示地價系數修正法

（1）在制定并發布了集體公示地價的區域，可采用公示地價系數修正法進行評估。

（2）不得采用國有建設用地公示地價體系直接修正評估集體建設用地價格。